Дарственная на квартиру: как оформить, налоги и подводные камни в 2026 году

С 2025 года дарственную на квартиру оформляют только через нотариуса. Разбираем пошаговый порядок, налоги, документы и главные риски сделки.

Дарственная на квартиру — одна из самых популярных форм передачи жилья в России, особенно между родственниками. Ежегодно сотни тысяч семей используют договор дарения как способ быстро и без лишней бюрократии переоформить недвижимость на детей, внуков или других близких. Однако в 2025 году правила кардинально изменились: теперь каждый договор дарения квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Сделки в простой письменной форме больше не регистрируются в Росреестре. Это важно знать заранее — иначе потеряете время и деньги.

В этой статье разберём всё по порядку: что такое дарственная, кто и как её оформляет, сколько стоит, кто платит налог и как избежать типичных ошибок.

Обратите внимание. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. По вопросам оформления конкретной сделки рекомендуем обратиться к специалисту.

Что такое договор дарения и чем он отличается от других сделок

Договор дарения (в быту — дарственная) — это письменное соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Ключевое слово здесь — «безвозмездно». Если договор предусматривает встречное обязательство (например, уход за дарителем, выплату денег или передачу другого имущества), такая сделка не является дарением. Суд может признать её притворной и недействительной.

Договор дарения регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ (статьи 572–582).

Кто может быть дарителем и одаряемым

Подарить квартиру может только дееспособный гражданин, достигший 18 лет, который является собственником объекта. Дарить имущество несовершеннолетних и недееспособных лиц закон запрещает — органы опеки такие сделки не одобрят.

Получить квартиру в дар может практически любое лицо. Если одаряемый — несовершеннолетний до 14 лет, договор подписывают его родители (законные представители). С 14 до 18 лет подросток подписывает сам, но с письменного согласия родителей.

Существуют и запреты для одаряемых. Принимать подарки от пациентов, клиентов и подопечных не имеют права: работники медицинских и социальных организаций, воспитатели, учителя (в рамках своей деятельности), государственные и муниципальные служащие — если дарение связано с их должностными обязанностями.

Главное изменение 2025 года: нотариус теперь обязателен

До 13 января 2025 года договор дарения квартиры между физическими лицами можно было оформить в простой письменной форме — без нотариуса. Достаточно было составить договор, подписать его и сдать документы в МФЦ или Росреестр.

С 13 января 2025 года всё изменилось. Федеральный закон № 459-ФЗ от 13 декабря 2024 года внёс поправки в часть 3 статьи 574 ГК РФ: теперь все договоры дарения недвижимости между гражданами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Без нотариуса Росреестр откажет в регистрации.

Цель реформы — защита социально уязвимых граждан от мошеннических схем, когда пожилых людей вынуждали подписывать дарственные под давлением или обманом.

Нотариус при дарении квартиры:

• проверяет дееспособность сторон и добровольность сделки;
• устанавливает личность по паспорту;
• разъясняет юридические последствия договора;
• после удостоверения сам подаёт документы в Росреестр в электронном виде.

Документы для оформления дарственной на квартиру

Перечень документов зависит от конкретной ситуации, но базовый набор стандартный.

Выписку из ЕГРН нотариус вправе запросить самостоятельно через межведомственное взаимодействие — уточните у конкретного специалиста.

Пошаговая инструкция: как оформить дарственную на квартиру

Процесс оформления дарственной в 2026 году состоит из нескольких этапов.

Шаг 1. Подготовьте документы

Соберите все бумаги из таблицы выше. Проверьте, нет ли обременений на квартире (ипотека, арест, залог) — это можно сделать через выписку из ЕГРН на портале Госуслуги или в МФЦ. Если квартира в ипотеке, потребуется согласие банка-залогодержателя: на практике банки крайне редко его дают, поэтому подарить ипотечную квартиру в большинстве случаев не получится.

Шаг 2. Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому нотариусу России — привязка к месту жительства или расположению объекта не требуется. Лучше выбирать нотариуса заранее, предварительно уточнив стоимость услуг и запись. Все нотариусы включены в реестр Федеральной нотариальной палаты — проверить информацию можно на сайте notariat.ru.

Шаг 3. Составьте и подпишите договор

Нотариус составляет договор дарения квартиры, проверяет его законность и разъясняет каждой стороне содержание и правовые последствия. Обе стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Нотариус ставит удостоверительную надпись.

В договоре дарения квартиры обязательно указывают:

• полные данные дарителя и одаряемого (ФИО, паспорт, адрес регистрации);
• точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж;
• указание на безвозмездность передачи;
• момент перехода права собственности (как правило — с момента государственной регистрации).

Шаг 4. Подача документов в Росреестр

Нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр в электронном виде. Это занимает 1 рабочий день. При бумажной подаче через МФЦ (если нотариус не подаёт электронно) срок составит 3 рабочих дня.

Шаг 5. Получение выписки из ЕГРН

После регистрации перехода права собственности одаряемый становится новым владельцем квартиры. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или через Госуслуги.

Сколько стоит оформить дарственную на квартиру в 2026 году

Стоимость складывается из нескольких составляющих.

Итого при средней стоимости квартиры 6 млн рублей нотариальный тариф составит 20 000 руб. (максимальный предел + УПТХ около 8 000 руб.) + госпошлина 4 000 руб. Суммарные расходы — порядка 30 000–35 000 рублей.

Важно. Тарифы УПТХ устанавливаются нотариальными палатами субъектов РФ. Уточняйте конкретные суммы у нотариуса вашего региона.

Налог при дарении квартиры: кто платит и сколько

Это самый частый вопрос при оформлении дарственной. Ответ зависит от того, кем приходится вам даритель.

Кто освобождён от налога

Согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, доходы в виде недвижимости, полученной в дар, не облагаются НДФЛ, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками или членами семьи. К этой категории относятся:

• супруги;
• родители и дети (в том числе усыновлённые);
• дедушки, бабушки и внуки;
• братья и сёстры — как полнородные, так и неполнородные (имеющие только одного общего родителя).

Прабабушки, двоюродные братья и сёстры, тёти, дяди — в этот список не входят. Если квартиру подарил такой родственник, НДФЛ придётся заплатить.

Ставки НДФЛ для тех, кто не освобождён

В 2026 году действует прогрессивная шкала. Налоговая база — кадастровая стоимость квартиры на дату регистрации перехода права собственности (статья 214.10 НК РФ).

Пример расчёта. Кадастровая стоимость квартиры — 4 500 000 руб. Даритель — дядя (не входит в круг близких родственников). Одаряемый — налоговый резидент РФ без других крупных доходов в этом году. Налог: 2 400 000 × 13% + 2 100 000 × 15% = 312 000 + 315 000 = 627 000 рублей.

Задекларировать доход нужно до 30 апреля следующего года (3-НДФЛ), а уплатить налог — до 15 июля того же года.

Дарственная или завещание: что лучше

Это ещё один классический вопрос. Однозначного ответа нет — выбор зависит от целей обеих сторон. Используйте таблицу как отправную точку.

Когда дарственная выгоднее. Если нужно передать квартиру конкретному человеку прямо сейчас, минуя наследственные споры. Например, родители хотят оформить квартиру на ребёнка при жизни — это надёжно и быстро.

Когда лучше завещание. Если собственник хочет сохранить право распоряжаться квартирой до конца жизни, а также оставить за собой возможность изменить решение. Кроме того, завещание дешевле в оформлении, хотя вступление в наследство тоже требует расходов.

Можно ли отменить дарственную: основания по ГК РФ

Многие ошибочно считают, что дарственную нельзя отменить. На самом деле Гражданский кодекс предусматривает несколько оснований для этого (статья 578 ГК РФ).

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый:

1. Совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи.
2. Умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
3. Обращается с подаренным имуществом так, что создаёт угрозу его безвозвратной утраты (при условии, что вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность).

Дополнительные основания:

• Договором может быть предусмотрено условие: если даритель переживёт одаряемого, дарение отменяется автоматически — без суда.
• Если даритель — индивидуальный предприниматель, и дарение было совершено за 6 месяцев до банкротства, суд может его отменить.

При отмене дарения одаряемый обязан вернуть квартиру, если она сохранилась в натуре.

Оспорить дарственную через суд также можно по общим основаниям недействительности сделок: если даритель был недееспособен в момент подписания, находился под влиянием обмана или насилия, или сделка является притворной (прикрывает куплю-продажу).

Подводные камни и риски при оформлении дарственной

1. Ипотечная квартира

Подарить квартиру, находящуюся в залоге у банка, почти невозможно. По закону требуется согласие залогодержателя. Банки дают его крайне редко, поскольку для них это означает замену надёжного заёмщика на неизвестного нового владельца.

2. Притворная сделка

Распространённая схема: продавец и покупатель оформляют дарение вместо купли-продажи, чтобы «обойти» налоги. Если налоговая или другие заинтересованные стороны докажут возмездность сделки (например, через переписку или переводы денег), суд признает её притворной и недействительной. Последствия неприятны для обеих сторон.

3. Недееспособность дарителя

Если на момент подписания договора даритель страдал психическим расстройством или находился в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий, договор может быть оспорен родственниками в суде. Нотариус проверяет дееспособность, но это не даёт абсолютной гарантии — суды принимают медицинские документы в качестве доказательств.

4. Долги по капитальному ремонту

Новый владелец квартиры принимает не только право собственности, но и задолженность по взносам на капитальный ремонт. Перед подписанием договора проверьте, нет ли долгов по этой статье — они переходят вместе с квартирой (в отличие от большинства других коммунальных долгов).

5. Прописанные в квартире люди

Если в квартире зарегистрированы третьи лица (например, бывший супруг или дети), это не делает дарение невозможным, но существенно осложняет последующую жизнь нового собственника. Право проживания таких лиц может сохраняться и после смены собственника. Уточните ситуацию до подписания договора.

6. Нарушение прав несовершеннолетних

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются сособственниками, для дарения потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Без него сделка будет недействительной.

Дарственная на долю в квартире

Оформить дарение не всей квартиры, а только доли — можно. Правила те же: нотариус обязателен. При этом у остальных сособственников нет преимущественного права покупки (как при купле-продаже) — даритель может подарить долю любому лицу без их согласия.

Однако если квартира находится в совместной собственности (без выделения долей — например, у супругов), для дарения своей части нужно сначала выделить долю через соглашение или суд, и только потом её дарить. Без выделения — нотариус откажет.

Особенности дарственной между супругами

Имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью обоих супругов. Если квартира куплена в браке, муж не может подарить её жене — ведь она и так является сособственником. Для изменения режима собственности используют брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Если же квартира принадлежит только одному супругу (получена до брака, по наследству или по договору дарения), он может подарить её другому супругу. В этом случае нотариальное согласие второго супруга на сделку не нужно — он сам является стороной договора.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли оформить дарственную без нотариуса в 2026 году?

Нет. С 13 января 2025 года нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости между физическими лицами является обязательным (ч. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции ФЗ № 459-ФЗ). Без нотариуса Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.

Нужно ли платить налог, если квартиру подарили родители?

Нет. Дарение между близкими родственниками — родителями, детьми, бабушками/дедушками, внуками, братьями и сёстрами, а также супругами — освобождено от НДФЛ по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Подавать декларацию в этом случае тоже не нужно.

Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему ребёнку?

Да, можно. Договор за ребёнка до 14 лет подписывают родители (законные представители). С 14 до 18 лет ребёнок подписывает сам, но с согласия родителей. Если даритель сам является родителем одаряемого, он участвует в договоре одновременно как даритель и как законный представитель — нотариус поможет правильно оформить такую ситуацию.

Сколько времени занимает оформление дарственной?

При подаче документов нотариусом в электронном виде — переход права собственности регистрируется в Росреестре за 1 рабочий день. При бумажной подаче через МФЦ — 3 рабочих дня. Итого от визита к нотариусу до получения выписки из ЕГРН — 2–5 дней.

Можно ли вернуть квартиру после дарения?

В большинстве случаев — нет. Отменить дарение можно только в исключительных случаях, предусмотренных ст. 578 ГК РФ: покушение на жизнь дарителя, умышленное причинение вреда здоровью, угроза безвозвратной утраты имущества. Простое желание вернуть квартиру или изменение семейных отношений основанием для отмены не является.

Что лучше: дарственная или договор купли-продажи между родственниками?

Зависит от цели. Дарение между близкими родственниками освобождено от НДФЛ — это главное преимущество. Купля-продажа обязывает продавца уплатить налог с дохода (если квартира во владении менее минимального срока). Однако при купле-продаже покупатель может воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Оба варианта требуют нотариуса. Для безвозмездной передачи между родственниками дарение, как правило, проще и дешевле.

Какой налог заплатит одаряемый, если даритель — чужой человек?

Налог рассчитывается от кадастровой стоимости квартиры по прогрессивной шкале НДФЛ. При кадастровой стоимости до 2 400 000 руб. — 13%, от 2,4 до 5 млн — 15% с превышения над 2,4 млн, от 5 до 20 млн — 18% и так далее. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, уплатить налог — до 15 июля.

Итоги: главное о дарственной на квартиру

Договор дарения квартиры — эффективный инструмент передачи жилья близким, особенно если хочется сделать это при жизни, без наследственных сложностей. Вот что важно помнить:

1. С 2025 года нотариус обязателен — без него Росреестр откажет в регистрации.
2. Близкие родственники не платят НДФЛ — супруги, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья/сёстры.
3. Для остальных — налог по прогрессивной ставке от 13% от кадастровой стоимости.
4. Расходы на оформление — 25 000–35 000 руб. в среднем (нотариус + госпошлина).
5. Срок регистрации — 1 рабочий день при электронной подаче нотариусом.
6. Отменить дарение сложно — только через суд и только в исключительных случаях.
7. Ипотечную квартиру подарить практически невозможно — нужно согласие банка.

Если вам предстоит оформить дарственную на квартиру или вы хотите разобраться в нюансах конкретной ситуации — команда Кузнецовых готова проконсультировать и сопроводить сделку с недвижимостью от сбора документов до получения выписки из ЕГРН.