Коммерческая недвижимость — торговые площади, офисы, склады, апартаменты в нежилом фонде — облагается налогами иначе, чем жильё. Здесь нет льготного метража и привычного вычета при продаже. Налоговая нагрузка зависит от того, кто владелец: физическое лицо, индивидуальный предприниматель или организация. Разбираем все налоги, которые возникают при владении, сдаче в аренду и продаже коммерческих объектов.
Какая недвижимость считается коммерческой в налоговом смысле
Налоговый кодекс не даёт единого термина «коммерческая недвижимость», но к ней относятся объекты, предназначенные для извлечения дохода или включённые в специальные перечни регионов. На практике это:
- Торговые объекты: магазины, торговые центры, объекты торгово-бытового обслуживания.
- Офисные помещения: деловые центры, офисы в жилых домах, если они включены в региональный перечень.
- Апартаменты: юридически нежилые помещения, даже если используются для проживания.
- Производственные и складские объекты: цеха, базы, склады.
- Гаражи и машино-места в рамках нежилого фонда.
Ключевой критерий для повышенного налогообложения — включение объекта в региональный перечень (список объектов, облагаемых по кадастровой стоимости) или превышение порога площади. В большинстве регионов под повышенный налог попадают торговые и офисные объекты площадью свыше 1000 м².
Апартаменты стоят особняком: они нежилые, поэтому не имеют права на базовый вычет в 20 м² и льготную ставку по жилью. Налог считается по общей ставке нежилого имущества.
Налог на имущество: физлица и организации
Физические лица
Владельцы-физлица платят налог на имущество физических лиц (НИФЛ) — его начисляет налоговая сама, уведомление приходит до ноября текущего года за прошлый.
Ставки для коммерческой недвижимости устанавливают регионы. Федеральный НК задаёт ограничения:
| Тип объекта | Ставка (max по НК) | Типичная ставка в крупных регионах |
|---|---|---|
| Торговые/офисные объекты из перечня | до 2% от кадастровой стоимости | 1,5–2% |
| Прочее нежилое имущество | до 0,5% от кадастровой стоимости | 0,3–0,5% |
| Апартаменты | до 0,5% (до 2%, если в перечне) | 0,5–2% |
Пример: офис кадастровой стоимостью 10 000 000 ₽ в регионе со ставкой 1,5% → налог 150 000 ₽/год.
Никаких вычетов на площадь для нежилых объектов НК не предусматривает — в отличие от квартир (20 м²) и домов (50 м²). Льготы для пенсионеров и других категорий на коммерческую недвижимость, использующуюся в предпринимательской деятельности, не распространяются.
Организации
Налог на имущество организаций платят юридические лица. С 2019 года движимое имущество от него освобождено — остаётся только недвижимость.
Ставка — до 2,2% в год. Большинство регионов применяют ставку 2%. База налога — по выбору региона:
- Кадастровая стоимость (для торговых и офисных объектов, включённых в перечень) — платёж предсказуем, не зависит от прибыли.
- Балансовая (остаточная) стоимость — снижается по мере амортизации, но платёж менее прозрачен.
Организации платят авансы ежеквартально (25% от годовой суммы) и итоговый платёж до 28 февраля следующего года.
ИП как владелец
Индивидуальный предприниматель при использовании коммерческой недвижимости в бизнесе не освобождается от налога на имущество физлиц автоматически (кроме ряда специальных режимов).
- УСН, ПСН — освобождение от НИФЛ на объекты, используемые в деятельности, только при условии, что они не включены в региональный перечень. Если включены — налог по ставке 2% платится в любом случае.
- ОСНО — ИП платит НИФЛ как физлицо. Льгот нет.
- НПД (самозанятый) — освобождения нет, платится как физлицо.
Налог при сдаче коммерческой недвижимости в аренду
Доход от аренды коммерческой недвижимости облагается налогом в зависимости от статуса арендодателя:
Физическое лицо — НДФЛ 13% (или 15% с части дохода свыше 5 млн ₽/год). Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплата до 15 июля.
Самозанятый — 4% (арендатор — физлицо) или 6% (арендатор — юрлицо или ИП). НПД через «Мой налог». Важное ограничение: сдача в аренду коммерческой недвижимости не попадает под НПД — самозанятость разрешена только для аренды жилых помещений. Для нежилых помещений — только НДФЛ или ИП.
ИП на УСН «Доходы» — 6% (в ряде регионов ставка снижена до 1–4%). Оптимальный вариант для большинства арендодателей коммерческой недвижимости.
ИП на ОСНО — НДФЛ 13% + НДС 20% с арендной платы (если арендатор — плательщик НДС, он вправе принять налог к вычету). Выгодно только при арендаторах-плательщиках НДС, которым важен вычет.
ООО — налог на прибыль 20% + НДС 20%. Из плюсов — расходы (амортизация, ремонт, проценты по кредиту) уменьшают базу. Из минусов — двойное налогообложение при выводе прибыли.
При аренде крупных объектов популярна схема ИП на УСН как управляющая компания: физлицо-собственник сдаёт объект своему ИП по минимальной ставке, ИП управляет и оказывает услуги арендаторам по рыночной цене. Схема законна, но должна иметь деловую цель и корректное ценообразование.
Налог при продаже коммерческой недвижимости
Продажа коммерческого объекта — налогово самый чувствительный момент. Льгот, привычных для жилья, здесь меньше.
Физическое лицо
- НДФЛ 13% с дохода от продажи (или 15% на часть свыше 5 млн ₽).
- Срок владения не освобождает от налога, если объект использовался в предпринимательской деятельности. Это ключевое отличие от жилья: даже при владении 10 лет налог будет.
- Если объект не использовался в бизнесе и куплен до 2016 года — льгота по сроку 3 года действует. Для купленных после 01.01.2016 — 5 лет. Но сам факт сдачи в аренду как ИП или получения доходов от объекта автоматически лишает льготы.
- Имущественный вычет 250 000 ₽ (не 1 000 000 ₽, как для жилья) — или вместо него расходы на приобретение.
ИП
Если ИП применял объект в деятельности на УСН:
- УСН «Доходы» — платит 6% с полной суммы продажи (расходы на покупку не вычитаются).
- УСН «Доходы минус расходы» — платит 15% с разницы (продажа минус остаточная стоимость).
- Вычет физлица на сумму 250 000 ₽ применить нельзя.
Часто встречается ошибка: ИП снимается с учёта, ждёт 3–5 лет и продаёт как физлицо. Налоговая переквалифицирует такую продажу как доход от предпринимательской деятельности, доначисляет налог + штраф. Суды, как правило, поддерживают ФНС.
Организация
Налог на прибыль 20% с разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью + возможное восстановление НДС, если объект покупался с вычетом.
При продаже объекта, находящегося на балансе менее 3 лет, убыток нельзя учесть единовременно — он переносится равными долями на срок полезного использования.
НДС при операциях с коммерческой недвижимостью
Продажа нежилой недвижимости — в большинстве случаев облагается НДС 20%, если продавец является плательщиком НДС. Исключение: продажа физлицами вне предпринимательской деятельности.
Аренда нежилой недвижимости — ИП и организации на ОСНО выставляют НДС 20% на арендную плату. Это повышает ставку для арендаторов-физлиц (которые не принимают НДС к вычету) и нейтрально для арендаторов-плательщиков НДС.
Освобождение по статье 145 НК (выручка до 2 млн ₽ за 3 месяца) или «упрощёнка» (УСН) позволяют работать без НДС при выполнении условий.
Как законно снизить налоговую нагрузку
Выбор правильного режима. ИП на УСН «Доходы» при сдаче в аренду — 6% вместо 13% НДФЛ. Разница ощутима: при арендном доходе 2 000 000 ₽/год экономия составит 140 000 ₽.
Амортизация для организаций. Балансовая стоимость снижается за счёт амортизации — соответственно, уменьшается и налог на имущество по балансовой базе. Налог на прибыль также снижается через амортизационные расходы.
Оспаривание кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость завышена относительно рыночной (что бывает нередко), её можно оспорить — через комиссию Росреестра или суд. При успешном оспаривании налог пересчитывается с начала года, в котором подано заявление.
Расходы при продаже. Физлицо может уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы на приобретение объекта: цена покупки, нотариат, риэлтор, ремонт (если капитальный и подтверждён). Это выгоднее вычета 250 000 ₽ при дорогих объектах.
Момент продажи. При долгосрочном владении без использования в предпринимательской деятельности имеет смысл дождаться 5-летнего срока и продать как физлицо без налога.
Налоговая нагрузка на коммерческую недвижимость выше, чем на жильё — но она поддаётся управлению. Главное — выстроить правильный юридический и налоговый режим ещё на этапе приобретения объекта, а не разбираться со штрафами после продажи.
Если рассматриваете коммерческую недвижимость как часть инвестиционного портфеля или хотите разобраться с налоговыми последствиями конкретной сделки — напишите нам. Работаем в режиме сопровождения, свои деньги также вложены в реальные активы.
Материал носит информационный характер, отражает личное мнение и опыт авторов и не является индивидуальной инвестиционной или налоговой рекомендацией. Ставки налогов и региональные перечни меняются — уточняйте актуальные данные на сайте ФНС или у профильного специалиста.
Часто задаваемые вопросы
Какой налог платит физлицо при продаже офиса, которым владело 10 лет? Если офис сдавался в аренду как ИП или использовался в предпринимательской деятельности — срок владения не освобождает от НДФЛ. Налог 13% с дохода от продажи, вычет 250 000 ₽ не применяется (использовался в бизнесе). Если объект не задействовался в предпринимательстве — после 5 лет владения налога нет.
Может ли самозанятый сдавать склад или офис в аренду? Нет. Режим НПД (самозанятость) допускает аренду только жилых помещений. Нежилая коммерческая недвижимость под самозанятость не подпадает — нужно НДФЛ как физлицо или регистрация ИП.
Как рассчитывается налог на имущество для ИП на УСН? Если объект включён в региональный перечень — платится налог на имущество физлиц по ставке до 2% от кадастровой стоимости, даже на УСН. Если не включён — объект, используемый в предпринимательской деятельности на УСН, освобождается от НИФЛ. Исключение: ИП на ОСНО — платит всегда.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости? Да. Оспаривание происходит через комиссию при Росреестре (бесплатно) или через суд. Основание — отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости на дату установления кадастровой. При успехе налог пересчитывается с 1 января года подачи заявления.
Платит ли ООО НДС при продаже своего офиса? Да, если не применяет освобождение по ст. 145 НК. НДС 20% начисляется на продажную цену. Покупатель — плательщик НДС вправе принять налог к вычету. Для покупателя-физлица или НПД-плательщика НДС — дополнительная нагрузка к цене.
Что выгоднее: покупать коммерческую недвижимость на физлицо или на ООО? Зависит от горизонта и стратегии. Физлицо: проще вывести деньги (нет дивидендного НДФЛ при личном использовании), но при продаже нельзя вычесть амортизацию. ООО: амортизация снижает налог на прибыль при владении, но при выводе дивидендов — ещё 13–15% НДФЛ. ИП на УСН — оптимальный баланс для большинства: 6% с аренды, минимальная бюрократия, проще продажа.
