Купив квартиру, вы можете вернуть часть потраченных денег через имущественный налоговый вычет — до 260 000 ₽ с расходов на покупку и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке. В сумме один человек может получить обратно до 650 000 ₽, а супруги — вдвое больше. Это не льгота и не подарок государства, а возврат уже уплаченного вами налога на доходы (НДФЛ). Главное условие — иметь официальный доход, с которого удерживается НДФЛ по ставке 13%.
Имущественный вычет — один из самых крупных и востребованных в России, но многие либо не знают о нём, либо откладывают оформление. Между тем деньги реальные, а процедура понятная. Ниже — кто имеет право на возврат, сколько можно вернуть, какие документы нужны и как всё оформить.
Что такое имущественный налоговый вычет
Имущественный вычет при покупке жилья регулируется статьёй 220 Налогового кодекса. Суть проста: государство возвращает вам 13% от суммы, потраченной на покупку квартиры, дома или доли, — но не со всей стоимости, а в пределах установленного лимита. Возвращается именно тот НДФЛ, который вы уже заплатили со своей зарплаты или другого облагаемого дохода.
Отсюда важное следствие: вернуть можно не больше, чем вы заплатили налога. Если за год с вас удержали 100 000 ₽ НДФЛ, то и вернут за этот год не больше 100 000 ₽, а остаток вычета перенесётся на следующие годы. Поэтому вычет часто получают несколько лет подряд, пока не выберут всю положенную сумму.
Сколько можно вернуть
У вычета два независимых лимита — по стоимости жилья и по процентам ипотеки.
| Вид вычета | Лимит расходов | Максимум к возврату (13%) |
|---|---|---|
| На покупку жилья | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| На проценты по ипотеке | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| Итого на человека | — | 650 000 ₽ |
Это значит, что даже если квартира стоила 5 млн, вычет по покупке считается только с 2 млн — то есть максимум 260 000 ₽. А если жильё куплено в ипотеку, добавляется вычет с фактически уплаченных процентов (не с тела кредита) в пределах 3 млн, то есть ещё до 390 000 ₽.
Важный плюс для семьи: каждый из супругов имеет право на свой вычет. Если квартира куплена в браке, муж и жена могут заявить вычет каждый в пределах своих лимитов — и вернуть на семью до 1,3 млн ₽. Как недвижимость в принципе работает в качестве вложения, мы разбирали в сравнении вклад или недвижимость.
Кто имеет право на вычет
Получить имущественный вычет можно при соблюдении условий:
- вы налоговый резидент РФ (проводите в стране более 183 дней в году);
- у вас есть доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (обычно официальная зарплата);
- жильё куплено на территории России и оформлено в собственность (или подписан акт приёма-передачи для новостройки);
- вы раньше не исчерпали лимит вычета.
Вычет по покупке даётся один раз в жизни, но с 2014 года его остаток можно переносить на другие объекты: если первая квартира стоила меньше 2 млн, недобранный лимит используется при следующей покупке. А вот вычет по процентам ипотеки привязан только к одному объекту и не переносится — это стоит учитывать заранее.
Какие документы нужны
Точный комплект зависит от того, покупали вы готовое жильё или новостройку и был ли ипотечный кредит. В базовый набор входят:
- договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ);
- акт приёма-передачи (для новостройки);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- платёжные документы (расписки, квитанции, банковские выписки);
- справка о доходах и суммах налога (бывшая 2-НДФЛ);
- для ипотеки — кредитный договор и справка из банка об уплаченных процентах.
Прежде чем оформлять вычет, объект в любом случае стоит проверить на юридическую чистоту — это тема отдельного разбора: как проверить недвижимость перед покупкой, а для новостройки — как проверить застройщика.
Как получить вычет: три способа
Оформить возврат можно одним из трёх путей.
- Через налоговую инспекцию. По итогам года подаёте декларацию 3-НДФЛ с приложением документов. После проверки налоговая перечисляет всю сумму возврата за год на ваш счёт.
- Через работодателя. Получаете в налоговой уведомление о праве на вычет и передаёте работодателю — после этого с вашей зарплаты перестают удерживать НДФЛ, пока вычет не будет исчерпан. Ждать конца года не нужно.
- В упрощённом порядке. С 2021 года по некоторым покупкам вычет можно оформить без декларации — по предзаполненному заявлению в личном кабинете налогоплательщика, если банк передал данные в ФНС.
Проще всего сегодня действовать через личный кабинет на сайте ФНС: там многие поля уже заполнены, а документы прикладываются в электронном виде.
Когда вычет не дадут
Вычет нельзя получить, если жильё куплено у взаимозависимого лица — например, у близкого родственника (родителей, детей, супруга, брата или сестры). Это прямое ограничение закона, и обойти его не получится.
Кроме того, вычет не распространяется на ту часть стоимости, которая оплачена не вашими деньгами:
- средствами материнского капитала или бюджетных субсидий;
- за счёт работодателя;
- по военной ипотеке — в части, покрытой государством.
С этих сумм НДФЛ вы не платили, поэтому и возвращать нечего. А вот если материнским капиталом оплачена только часть квартиры, вычет можно получить с оставшейся, оплаченной из собственных средств.
Частые нюансы
Несколько ситуаций, о которых спрашивают чаще всего:
- Пенсионеры могут перенести вычет на три года, предшествующих покупке, — то есть вернуть налог за прошлые периоды, когда ещё работали.
- Новостройка: право на вычет возникает не с момента оплаты, а после подписания акта приёма-передачи.
- Остаток переносится: если за год не удалось вернуть всю сумму (не хватило уплаченного НДФЛ), недобранное переходит на следующие годы без ограничения по сроку.
- Совместная собственность: супруги могут распределить вычет между собой в удобной пропорции — это иногда позволяет вернуть деньги быстрее.
Как это связано с покупкой жилья
Налоговый вычет — приятный, но не единственный финансовый аспект покупки недвижимости. Гораздо важнее не переплатить за объект и не купить проблему: проверить документы, застройщика или продавца, оценить реальную ликвидность. В семейном инвест-офисе Кузнецовых мы сопровождаем сделки с недвижимостью именно с этого — с проверки и трезвого расчёта, а вопросы вроде оформления вычета решаются уже как приятное дополнение. Как мы подходим к вложениям в жильё, видно на странице про инвестиции в недвижимость.
Оформить имущественный вычет стоит каждому, кто купил жильё и платит НДФЛ, — это ваши уже уплаченные деньги, которые государство возвращает по закону. Процедура несложная, а суммы ощутимые.
Частые вопросы
Сколько денег можно вернуть за квартиру?
До 260 000 ₽ с расходов на покупку (13% от лимита в 2 млн ₽) и дополнительно до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке (13% от лимита в 3 млн ₽). Максимум на одного человека — 650 000 ₽, а супруги могут получить вычет каждый.
Кто может получить налоговый вычет за квартиру?
Налоговый резидент РФ, имеющий доход, с которого удерживается НДФЛ по ставке 13% (обычно официальная зарплата), купивший жильё в России и не исчерпавший лимит вычета ранее. Без уплаченного НДФЛ возвращать нечего.
Можно ли получить вычет, если квартира куплена давно?
Да, срок давности по имущественному вычету не установлен — заявить его можно и спустя годы после покупки. Но вернуть НДФЛ можно только за последние три года, поэтому чем раньше начать, тем быстрее вы получите деньги.
Как получить вычет без декларации?
С 2021 года по некоторым покупкам действует упрощённый порядок: если банк передал данные в ФНС, в личном кабинете налогоплательщика появляется предзаполненное заявление, и подавать декларацию 3-НДФЛ не нужно. Также вычет можно оформить через работодателя.
Дадут ли вычет при покупке за материнский капитал?
На часть стоимости, оплаченную материнским капиталом или субсидией, вычет не положен — с этих средств вы не платили НДФЛ. Но если из собственных денег оплачена оставшаяся часть, с неё вычет получить можно.
Положен ли вычет по процентам ипотеки отдельно?
Да, это самостоятельный вычет с лимитом 3 млн ₽ (до 390 000 ₽ к возврату). Он считается с фактически уплаченных процентов, а не с суммы кредита, и привязан только к одному объекту — перенести его на другую ипотеку нельзя.
Материал носит информационный характер, отражает личное мнение и опыт авторов и не является индивидуальной инвестиционной, налоговой или юридической рекомендацией. Налоговые нормы и лимиты могут меняться — сверяйтесь с актуальной редакцией Налогового кодекса и данными ФНС на момент оформления.
