От кадастровой стоимости зависят налог на имущество, земельный налог и НДФЛ при продаже. Разбираем, откуда берётся цифра, как её узнать и когда есть смысл оспорить.
Кадастровая стоимость — одна из тех цифр, о которой большинство собственников вспоминает только раз в году, когда приходит налоговое уведомление. А зря: именно от неё зависит, сколько вы платите за квартиру, дом или участок, во сколько обойдётся продажа и даже размер госпошлины при вступлении в наследство. Причём цифра эта не высечена в камне — государство пересматривает её раз в несколько лет, и иногда она оказывается завышенной. В этой статье разберём простыми словами, что такое кадастровая стоимость, откуда она берётся, как её узнать и что делать, если она кажется несправедливой.
Что такое кадастровая стоимость простыми словами
Кадастровая стоимость — это официальная денежная оценка объекта недвижимости, которую определяет государство и вносит в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она есть у каждой квартиры, дома, комнаты, гаража и земельного участка, поставленного на кадастровый учёт.
Главное, для чего она нужна, — расчёт обязательных платежей. По кадастровой стоимости государство считает:
- налог на имущество физических лиц (за квартиру, дом, комнату, гараж);
- земельный налог (за участок);
- НДФЛ при продаже недвижимости — если цена в договоре занижена;
- госпошлину нотариусу при вступлении в наследство и в ряде других сделок.
То есть это не абстрактная запись в реестре, а база, от которой напрямую зависят ваши расходы. Чем выше кадастровая стоимость — тем больше налог. Поэтому собственнику важно хотя бы примерно понимать, откуда взялась цифра и насколько она адекватна.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Это два разных понятия, которые часто путают. Рыночная стоимость — это цена, за которую объект реально можно продать здесь и сейчас: она формируется спросом и предложением, зависит от ремонта, вида из окна, состояния подъезда, торга с покупателем. Кадастровая стоимость определяется государством массово, по формулам, без осмотра конкретной квартиры.
При массовой оценке учитывают усреднённые характеристики: площадь, год постройки, материал стен, этаж, район, среднюю цену квадратного метра в этом сегменте. Индивидуальные особенности объекта — свежий дорогой ремонт или, наоборот, аварийное состояние — как правило, в расчёт не попадают.
Из-за этого кадастровая и рыночная стоимость почти никогда не совпадают. В идеале кадастровая должна быть близка к рыночной, но на практике она может быть как заметно ниже, так и ощутимо выше реальной цены. Именно завышение — когда государство оценило вашу недвижимость дороже, чем она стоит на рынке, — и становится поводом для оспаривания, ведь оно означает переплату по налогу.
Как формируется кадастровая стоимость и как часто её пересматривают
Кадастровую стоимость определяют не сотрудники Росреестра, а специальные государственные бюджетные учреждения (ГБУ), созданные в каждом регионе. Они проводят государственную кадастровую оценку — массовый расчёт стоимости всех объектов определённого типа на территории субъекта РФ.
Периодичность оценки установлена законом. По Федеральному закону № 269-ФЗ от 31.07.2020 государственная кадастровая оценка проводится раз в четыре года, а в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) власти вправе сократить этот интервал до двух лет.
Важный момент для 2026 года: оценка земельных участков и прочих объектов идёт по разным циклам. Земельные участки массово оценивались в 2022 году, а значит, в 2026 году по всей стране проходит их плановая переоценка. Кадастровую стоимость зданий, помещений и других объектов капитального строительства пересматривали в 2023 году, следующая переоценка намечена на 2027 год. Новая кадастровая стоимость начинает действовать для расчёта налогов с 1 января года, следующего за годом утверждения результатов.
Это значит, что владельцам земли в 2026 году стоит внимательно следить за результатами переоценки: если стоимость участка вырастет, вырастет и земельный налог за 2026 год, который придёт уведомлением осенью 2027-го.
Кадастровую стоимость можно бесплатно проверить на публичной карте Росреестра, в личном кабинете ФНС или по выписке из ЕГРН.
Как узнать кадастровую стоимость своего объекта
Проверить кадастровую стоимость можно бесплатно и за несколько минут. Есть три основных способа.
Публичная кадастровая карта Росреестра. На сайте Росреестра есть интерактивная карта: находите свой объект по адресу или кадастровому номеру и видите его основные характеристики, включая кадастровую стоимость. Способ быстрый, но данные носят справочный характер.
Выписка из ЕГРН. Самый надёжный вариант — заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. В ней указана официальная цифра на конкретную дату, и именно этот документ имеет юридическую силу. Заказать выписку можно через портал «Госуслуги», сайт Росреестра или МФЦ. Что такое ЕГРН и как заказывать выписки, мы подробно разбирали в отдельном материале — как проверить юридическую чистоту недвижимости.
Личный кабинет ФНС. В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС в разделе с имуществом видна кадастровая стоимость объектов, по которым вам начисляют налог. Там же можно увидеть, какая именно цифра легла в основу вашего налогового уведомления.
Если данные в разных источниках расходятся или кажутся устаревшими, ориентируйтесь на выписку из ЕГРН — это первоисточник.
Как кадастровая стоимость влияет на налоги
Разберём по каждому платежу отдельно — так понятнее, где именно эта цифра бьёт по кошельку.
Налог на имущество физических лиц
Налог считается по формуле: кадастровая стоимость умножается на налоговую ставку. Базовая ставка для типового жилья — 0,1%, но регионы вправе устанавливать свои значения (в большую или меньшую сторону в пределах, заданных Налоговым кодексом). За основу берётся кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, за который начисляют налог.
При этом облагается не вся площадь. Каждому собственнику положен налоговый вычет — часть площади, которая налогом не облагается (статья 403 НК РФ):
- квартира или часть дома — минус 20 кв. м;
- комната или часть квартиры — минус 10 кв. м;
- жилой дом — минус 50 кв. м.
Например, у квартиры площадью 50 кв. м налогом облагается только 30 кв. м. Если объект меньше вычета (например, студия 18 кв. м), налоговая база считается нулевой, и налог не начисляется. Вычет применяется автоматически к одному объекту каждого вида.
Земельный налог
Здесь принцип тот же: земельный налог = кадастровая стоимость участка × ставка. Ставки устанавливают муниципалитеты, для земель под ИЖС и личное подсобное хозяйство они обычно ниже. Именно поэтому переоценка земли в 2026 году так важна — рост кадастровой стоимости участка автоматически поднимет налог.
НДФЛ при продаже недвижимости
Кадастровая стоимость работает как защита государства от занижения цены в договоре. По статье 214.10 НК РФ, если вы продаёте недвижимость дешевле, чем 70% её кадастровой стоимости, налог всё равно рассчитают исходя из 0,7 × кадастровой стоимости, а не из суммы в договоре. Если же цена продажи выше 70% кадастровой — налог считают от реальной цены сделки. Подробно правила расчёта налога с продажи мы разбирали в статье налог с продажи недвижимости.
Госпошлина при наследстве
При вступлении в наследство нотариус берёт госпошлину в процентах от стоимости имущества, и наследник вправе выбрать, от какой стоимости её считать, — в том числе от кадастровой. Часто она ниже рыночной, поэтому расчёт от кадастровой стоимости выгоднее.
От кадастровой стоимости зависят сразу несколько платежей: налог на имущество, земельный налог, НДФЛ при продаже и госпошлина при наследстве.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
Если вы считаете, что государство оценило вашу недвижимость дороже реальной рыночной цены, стоимость можно оспорить и тем самым снизить налог. С 1 января 2026 года действует единый порядок по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, и он изменился по сравнению с прежними правилами.
Комиссии по оспариванию упразднены. Раньше можно было обратиться в специальную комиссию при Росреестре — теперь этого шага нет. Заявление подаётся напрямую в региональное ГБУ, которое проводило оценку. Досудебное обращение в это учреждение стало обязательным: сразу в суд идти нельзя.
Порядок действий такой:
- Заказать отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Отчёт должен быть подготовлен не ранее чем за 6 месяцев до подачи заявления. Важное отличие нового порядка: рыночная стоимость определяется на дату составления отчёта, а не на дату установления кадастровой стоимости.
- Подать в ГБУ заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (как правило, в форме электронного документа) с приложением отчёта.
- Дождаться решения учреждения. Если ГБУ соглашается — кадастровую стоимость меняют на рыночную.
- Если ГБУ отказывает — спор переносится в суд субъекта РФ по правилам Кодекса административного судопроизводства (КАС РФ).
Оспаривание имеет смысл, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью значительная: расходы на отчёт оценщика и сопровождение должны окупаться экономией на налоге. Для дорогой недвижимости или большого участка выгода бывает ощутимой, для небольшой квартиры — не всегда. Прежде чем начинать процедуру, стоит посчитать, окупится ли она.
Кадастровая стоимость и сделки с недвижимостью
При покупке, продаже, дарении или наследовании кадастровая стоимость — один из параметров, который нужно проверять заранее. Она влияет на будущие налоговые расходы нового собственника, на размер НДФЛ у продавца и на госпошлину у наследника. Ошибки и завышения здесь оборачиваются лишними тратами, которые тянутся годами.
Семейный инвест-офис Кузнецовых при сопровождении сделок с недвижимостью и землёй помогает заранее оценить налоговую нагрузку по объекту, проверить кадастровую стоимость по выписке ЕГРН и учесть её в расчётах — чтобы покупка или продажа не принесла неприятных сюрпризов после сделки.
Часто задаваемые вопросы
Где посмотреть кадастровую стоимость бесплатно?
На публичной кадастровой карте Росреестра, в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС и в выписке из ЕГРН. Публичная карта и личный кабинет дают справочную информацию, а официальный документ с юридической силой — это выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, которую можно заказать через «Госуслуги», Росреестр или МФЦ.
Как часто меняется кадастровая стоимость?
По общему правилу государственная кадастровая оценка проводится раз в четыре года, в городах федерального значения — раз в два года. В 2026 году по всей России проходит плановая переоценка земельных участков, а прочую недвижимость переоценят в 2027 году. Новая стоимость применяется для налогов с 1 января следующего года.
Почему кадастровая стоимость выше рыночной?
Кадастровую стоимость определяют массово, по усреднённым характеристикам, без осмотра конкретного объекта. Поэтому индивидуальные особенности (плохое состояние, неудачное расположение) могут не учитываться, и в результате оценка оказывается выше реальной цены. В этом случае стоимость можно оспорить.
Можно ли снизить налог, оспорив кадастровую стоимость?
Да. Если кадастровая стоимость завышена относительно рыночной, её можно привести к рыночной через ГБУ, а при отказе — через суд. После снижения уменьшится и налог. Но процедура требует отчёта независимого оценщика, поэтому она оправдана, когда экономия на налоге превышает расходы на оспаривание.
От какой стоимости считается налог при продаже квартиры?
Если цена в договоре выше 70% кадастровой стоимости — налог считают от цены сделки. Если ниже — от 70% кадастровой стоимости (коэффициент 0,7 по статье 214.10 НК РФ). Это сделано, чтобы продавцы не занижали цену в договоре ради экономии на налоге.
Влияет ли кадастровая стоимость на госпошлину при наследстве?
Да. Нотариальная госпошлина при вступлении в наследство считается в процентах от стоимости имущества, и наследник вправе выбрать кадастровую стоимость как базу для расчёта. Обычно она ниже рыночной, поэтому такой расчёт выгоднее.
Подведём итог
Кадастровая стоимость — это государственная оценка недвижимости в ЕГРН, от которой зависят налог на имущество, земельный налог, НДФЛ при продаже и госпошлина при наследстве. Определяют её региональные ГБУ раз в четыре года (в городах федерального значения — раз в два), и в 2026 году землю по всей стране переоценивают заново.
Собственнику полезно знать свою кадастровую стоимость и следить за переоценкой: если цифра завышена относительно рынка, её можно оспорить через ГБУ, а с 2026 года это стало обязательным досудебным шагом. Проверить стоимость легко — достаточно выписки из ЕГРН или личного кабинета ФНС.
Если вы планируете сделку с недвижимостью или землёй и хотите заранее понять налоговую нагрузку, а также убедиться, что кадастровая стоимость учтена корректно, специалисты Кузнецовых помогут разобраться и сопроводят сделку так, чтобы после неё не возникло лишних расходов.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой или юридической консультацией. Нормы и ставки актуальны на дату публикации и могут изменяться; по конкретной ситуации обращайтесь к профильному специалисту.
