Продали квартиру или дом — и задались вопросом, нужно ли платить налог? Ответ зависит прежде всего от одного: сколько лет вы владели недвижимостью. Если достаточно долго — налога нет вообще, и декларацию подавать не нужно. Если срок не вышел — платить придётся, но базу можно законно уменьшить: либо через вычет в 1 млн рублей, либо через учёт расходов на покупку. Разбираем оба случая по существу.
Когда налога нет: минимальный срок владения
Главный освобождающий механизм — минимальный срок владения. Если вы держали объект дольше этого срока, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ. Декларацию подавать не нужно.
Сроков два — 3 года и 5 лет, — и применяются они в зависимости от ситуации.
3 года — если выполняется хотя бы одно из условий:
- Недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника (родители, дети, братья/сёстры, дед/бабушка, внуки, супруг).
- Объект получен в результате приватизации.
- Получен по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).
- На дату продажи это единственное жильё в собственности (ни у продавца, ни в долях нет другого жилого помещения). Исключение: если новое жильё куплено менее чем за 90 дней до продажи старого — оно не считается «вторым», трёхлетний срок сохраняется.
5 лет — во всех остальных случаях. Например, купленная инвестиционная квартира, вторая дача, коммерческая недвижимость.
| Ситуация | Минимальный срок |
|---|---|
| Наследство или дар от близкого родственника | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Рента (пожизненное содержание с иждивением) | 3 года |
| Единственное жильё (на дату продажи) | 3 года |
| Купленная квартира / дом (не единственное жильё) | 5 лет |
| Коммерческая недвижимость, нежилые помещения | 5 лет |
Срок отсчитывается от даты государственной регистрации права собственности, указанной в выписке из ЕГРН (за исключением наследства — там с даты открытия наследства).
Если срок не вышел: два способа уменьшить налог
Когда минимальный срок не выдержан, продавец платит НДФЛ. Ставка для налоговых резидентов РФ — 13% (с 2025 года действует прогрессивная шкала для крупных доходов, но для большинства сделок с жильём применяется 13% — сверяйтесь с актуальной редакцией НК на дату сделки).
Налог берётся не со всей суммы продажи, а с базы — и её можно уменьшить. Закон даёт два варианта, и продавец выбирает тот, что выгоднее.
Способ 1: Имущественный вычет (без документов о расходах)
При продаже жилья (квартиры, дома, комнаты) или земельного участка можно воспользоваться фиксированным имущественным вычетом — 1 000 000 рублей.
Пример: продали квартиру за 3 500 000 ₽. Вычет 1 000 000 ₽. Налоговая база = 2 500 000 ₽. НДФЛ = 325 000 ₽.
Для иного имущества (гараж, машино-место, нежилые помещения) вычет меньше — 250 000 рублей.
Вычет применяется ко всем проданным за год объектам в совокупности, а не к каждому отдельно. Продали две квартиры — всё равно общий вычет 1 млн, не 2 млн.
Способ 2: Уменьшение на расходы (обычно выгоднее)
Если можете документально подтвердить, сколько потратили на покупку этой недвижимости — уменьшайте доход на фактические расходы. Это договор купли-продажи, акт приёма-передачи, платёжные документы. Можно также учесть расходы на ремонт — если они официально оформлены.
Пример: купили квартиру за 2 800 000 ₽, продали за 3 500 000 ₽. База = 700 000 ₽. НДФЛ = 91 000 ₽. Разница с вычетом — 234 000 ₽ в пользу второго способа.
Когда первый способ выгоднее. Если документы о покупке не сохранились, получили объект в дар (не от близкого родственника) или в наследство с нулевой налоговой базой — вычет в 1 млн ₽ оказывается предпочтительнее, ведь подтверждённых расходов нет или они минимальны.
Правило 70% кадастровой стоимости
Важный момент, о котором многие узнают уже после сделки. Продать ниже кадастровой стоимости, чтобы уменьшить налог, не получится: если цена в договоре окажется ниже 70% кадастровой стоимости объекта (на 1 января года продажи), налог всё равно рассчитают от этих 70%.
Формула: база = max(цена в договоре, 0.7 × кадастровая стоимость на 1 января года продажи).
Кадастровую стоимость объекта смотрят в выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра.
Льгота для семей с детьми (с 2023 года)
С 2022 года (применяется по сделкам начиная с 2021 года) семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут продать жильё без налога независимо от срока владения — если одновременно выполнены все условия:
- Проданное жильё — не превышает 50 млн рублей по кадастровой стоимости.
- В том же календарном году (или до 30 апреля следующего) куплено новое жильё бо́льшей площади или с бо́льшей кадастровой стоимостью.
- На дату продажи у членов семьи нет доли более 50% в другом жилом помещении большей площади.
Льгота целевая — именно для улучшения жилищных условий, а не для инвестиционной продажи. Если условия выполнены, подавать декларацию не нужно.
Когда подавать декларацию и платить налог
Если вы продали недвижимость, срок владения не вышел и налог обнулить полностью не получается, действует стандартный порядок:
- Декларация 3-НДФЛ — подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Подаётся через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или на бумаге.
- Уплата налога — до 15 июля того же года (после сдачи декларации).
Если доход от продажи не превышает применённого вычета (продали квартиру за 900 000 ₽ и применяете вычет 1 млн), налог нулевой, но декларацию всё равно подать нужно (за исключением случаев, когда срок владения вышел — там и декларация не нужна).
Пропуск срока подачи декларации — штраф от 1000 рублей, просрочка уплаты — пени. Лучше успеть вовремя.
Нюансы сделок с долями
При продаже доли в квартире или доме вычет в 1 млн рублей делится между всеми продавцами долей, если они продают одновременно по одному договору. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором — каждый вправе применить вычет самостоятельно. Это частая ошибка при оформлении сделки.
При совместной долевой собственности с супругом срок владения считается с момента регистрации права на первую долю, а не на каждую из них отдельно. Это актуально при разделе имущества или при объединении долей.
Что важно учесть при планировании сделки
Налог на продажу недвижимости поддаётся планированию, если думать о нём заранее, а не в момент сделки. Несколько вопросов, которые стоит проработать до выхода на рынок:
- Когда истекает минимальный срок владения — иногда разница в несколько месяцев даёт экономию в сотни тысяч рублей.
- Какие расходы на покупку подтверждены документами: договор, платёжные поручения, квитанции на ремонт.
- Какова кадастровая стоимость на 1 января года планируемой продажи.
- Применяется ли льгота для семей с детьми.
Если объект приобретался как инвестиционный актив, налоговая нагрузка при выходе — часть расчёта доходности. Как мы оцениваем подобные вложения с учётом всех издержек, в том числе налоговых, — в разделе инвестиции в недвижимость и на странице семейного инвест-офиса.
Подробнее о смежной теме — вычете при покупке недвижимости (возврат НДФЛ, 260 000 ₽ и 390 000 ₽ по ипотечным процентам) — читайте в материале налоговый вычет за квартиру.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же сумму, за которую купил?
Если цена продажи равна цене покупки и это подтверждено документами — налогооблагаемый доход равен нулю. Но декларацию всё равно нужно подать (если срок владения не вышел), указав в ней расходы и нулевую базу.
Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости без налоговых последствий?
Можно, но налог посчитают от 70% кадастровой стоимости, даже если в договоре стоит меньшая цифра. Уйти ниже этой планки «по бумагам» не получится — ФНС отслеживает такие случаи автоматически.
Когда начинается срок владения при покупке через ДДУ?
При покупке по договору долевого участия срок считается не с момента ввода дома в эксплуатацию, а с даты государственной регистрации права собственности на квартиру в Росреестре. Дата ДДУ не считается.
Что если нет документов, подтверждающих расходы на покупку?
Если документы о расходах не сохранились или их изначально не было (дарение не от близкого, наследство), применяется фиксированный вычет 1 млн рублей. Использовать «расходный» способ без документов невозможно — ФНС запросит подтверждение.
Как рассчитать налог при продаже дома с земельным участком?
Дом и земельный участок — два отдельных объекта, хотя продаются они обычно вместе. Сроки владения и вычеты считаются отдельно по каждому. Вычет в 1 млн применяется ко всем объектам суммарно за год (не удваивается).
Влияет ли налоговый вычет при покупке на налог при продаже?
Нет, это два разных инструмента. Вычет при покупке (возврат 13% от стоимости жилья) и вычет при продаже (уменьшение базы на 1 млн или расходы) — независимые права. Использование одного не лишает права на другое.
Материал носит информационный характер, отражает личное мнение и опыт авторов и не является индивидуальной налоговой или юридической рекомендацией. Налоговое законодательство меняется — сверяйтесь с актуальной редакцией Налогового кодекса РФ и официальными разъяснениями ФНС на момент вашей сделки.
