За доход от сдачи квартиры в аренду нужно платить налог — это требование Налогового кодекса. Выбор режима влияет и на ставку, и на объём бумажной работы: НДФЛ составит 13%, самозанятость — 4–6%, ИП на упрощёнке — 6% от дохода или меньше. Для большинства физических лиц самый простой и выгодный вариант — статус самозанятого.
Три режима налогообложения для арендодателя
НДФЛ 13% — для тех, кто не хочет регистрироваться
Если вы физическое лицо без специального статуса, весь арендный доход облагается НДФЛ по ставке 13% (15% с суммы, превышающей 5 млн рублей в год). Дополнительных взносов и регистрации не требуется.
Как это работает: вы получаете арендные платежи в течение года, а в начале следующего самостоятельно подаёте налоговую декларацию и платите налог.
Самозанятость 4–6% — оптимально для большинства
Самозанятые платят налог на профессиональный доход (НПД): 4% при сдаче физическим лицам и 6% при сдаче юридическим лицам или ИП. Никаких деклараций — всё через приложение «Мой налог».
Ограничения: доход не более 2,4 млн рублей в год. Если арендный доход выше — самозанятость не подойдёт.
ИП — когда объём большой или есть другой бизнес
Индивидуальный предприниматель на упрощённой системе налогообложения (УСН «Доходы») платит 6% от дохода. Ставка та же, что у самозанятого при аренде юрлицам, но добавляются фиксированные страховые взносы (~50 000 ₽ в год в 2026 году). ИП выгоден, если доход от аренды превышает 2,4 млн в год или параллельно ведётся другая предпринимательская деятельность.
Сравнение режимов
| Параметр | НДФЛ (физлицо) | Самозанятый | ИП (УСН 6%) |
|---|---|---|---|
| Ставка | 13% | 4% (физлица) / 6% (юрлица) | 6% |
| Лимит дохода | Нет | 2,4 млн ₽/год | Нет |
| Страховые взносы | Нет | Нет | ~50 000 ₽/год |
| Декларация | 3-НДФЛ ежегодно | Нет (чеки в приложении) | Ежегодная декларация |
| Регистрация | Не нужна | Приложение «Мой налог» | Через налоговую/Госуслуги |
| Вычеты | Имущественные, социальные | Нет | Нет (только расходы при УСН «доходы минус расходы») |
Когда что выгоднее: для аренды частным лицам при доходе до 2,4 млн — самозанятость. При сдаче компаниям — самозанятость (6%) или НДФЛ (13%) — считайте что выгоднее с учётом дополнительных расходов. ИП — если доход выше 2,4 млн или нужен расчётный счёт для платежей от компаний.
НДФЛ: порядок уплаты
Шаг 1. Фиксируйте доходы. Сохраняйте расписки или выписки о поступлениях арендных платежей за каждый месяц. При безналичной оплате — выписка из банка.
Шаг 2. Подайте декларацию 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля следующего года. Например, за доходы 2025 года декларацию подаёте до 30 апреля 2026 года. Заполнить можно в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС — там большинство данных уже предзаполнено.
Шаг 3. Уплатите налог. До 15 июля того же года, когда подали декларацию. Через личный кабинет ФНС — по реквизитам или картой.
Вычеты. Арендодатель — физлицо вправе применять стандартные имущественные и социальные вычеты, уменьшая налоговую базу. Например, если в том же году оплачивали лечение или вносили взносы по ИИС, вычет уменьшит итоговый НДФЛ к уплате.
Самозанятость: как платить через «Мой налог»
Регистрация — через приложение «Мой налог» (бесплатно, занимает 10 минут). Достаточно паспорта и доступа к камере телефона.
Каждый раз, получив арендный платёж, вы формируете чек в приложении: указываете сумму, выбираете тип плательщика (физлицо или юрлицо) и отправляете чек арендатору. Это занимает 30 секунд.
Налог рассчитывается автоматически и выставляется в приложении до 12-го числа следующего месяца. Оплатить нужно до 28-го числа того же месяца. Никаких деклараций и бухгалтера не нужно.
Ограничения самозанятости для арендодателей:
- нельзя сдавать нежилые помещения (офисы, склады, апартаменты как нежилые) — только жилую недвижимость;
- лимит 2,4 млн рублей дохода в год (около 200 000 ₽ в месяц);
- нельзя совмещать с наёмными работниками в этой же деятельности.
Важно: самозанятый не платит НДС и не обязан открывать расчётный счёт. Арендная плата может поступать на обычную карту физлица.
ИП: когда выгодно
ИП на УСН «Доходы» платит 6% плюс фиксированные страховые взносы (~50 000 ₽ в 2026 году, но взносы уменьшают налог). При доходе от аренды выше 2,4 млн рублей в год это становится выгоднее самозанятости.
Пример: доход 3 млн рублей/год.
- НДФЛ: 3 000 000 × 13% = 390 000 ₽
- ИП УСН 6%: 3 000 000 × 6% = 180 000 ₽, минус вычет взносов
50 000 ₽ = **130 000 ₽**
При таком доходе ИП значительно выгоднее.
Минус ИП: нужно сдавать ежегодную декларацию, вести книгу учёта доходов, платить взносы даже при нулевом доходе.
Типичные ошибки арендодателей
Сдавать «в серую» без налогов. ФНС получает сведения о сдаче жилья от Росреестра, управляющих компаний, банков (при регулярных поступлениях) и жалоб соседей. При выявлении — доначисление налога за 3 года, штраф 20% от суммы недоимки + пени.
Занижать сумму аренды в договоре. Налоговая вправе доначислить налог исходя из рыночной стоимости аренды аналогичных объектов. Занижение цены в договоре — не способ сэкономить, а риск доначисления.
Не фиксировать факт получения денег. При проверке потребуется подтвердить суммы. Расписка или банковская выписка — обязательны.
Неправильно квалифицировать помещение. Самозанятый может сдавать только жильё. Апартаменты с документами «нежилое помещение» под самозанятость не подпадают — только НДФЛ или ИП.
Аренда жилья — распространённый способ получать регулярный доход от недвижимости. О том, как мы помогаем выстроить стратегию владения и управления объектами, — в разделе инвестиции в недвижимость. Если планируете продажу объекта — прочитайте о налоге с продажи недвижимости. Подробнее о нашем подходе к сопровождению — на странице семейного инвестиционного офиса.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог, если сдаю родственникам бесплатно?
Если аренда безвозмездная (договор безвозмездного пользования) — дохода нет и налога нет. Но у арендатора может возникнуть доход в натуральной форме, что актуально при сдаче юридическим лицам.
Можно ли стать самозанятым, если квартира куплена в ипотеку?
Да. Наличие ипотеки не является ограничением для самозанятости. Арендный доход поступает вам, и вы платите с него 4–6% как самозанятый.
Как налоговая узнает, что я сдаю квартиру?
Источников несколько: данные из Росреестра о правах собственности, информация от банков о регулярных поступлениях, сведения от управляющих компаний, жалобы соседей или арендаторов. Риск обнаружения при сдаче «в серую» в крупных городах высок.
Что будет, если не платить налог со сдачи квартиры?
При выявлении — доначисление НДФЛ за 3 года, штраф 20% от суммы неуплаченного налога (или 40% при умысле) + пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки. При крупных суммах возможно уголовное преследование (ст. 198 УК РФ).
Нужен ли договор аренды для уплаты налога?
Договор аренды — не обязательный документ для регистрации в ФНС, но он защищает ваши права как арендодателя. При проверке налоговая может запросить подтверждение дохода — договор и банковские выписки являются таким подтверждением.
Можно ли учесть расходы на ремонт при расчёте НДФЛ?
Нет. При НДФЛ налогооблагаемая база — весь арендный доход без вычета расходов на ремонт или содержание. Уменьшить налог можно только через имущественные, социальные или профессиональные вычеты, а не через расходы на квартиру.
Материал носит информационный характер, отражает личное мнение и опыт авторов и не является индивидуальной налоговой рекомендацией. Ставки налогов и лимиты могут изменяться — проверяйте актуальную редакцию Налогового кодекса РФ и разъяснения ФНС.
