Самозанятый платит с аренды квартиры всего 4% вместо 13% НДФЛ, а с бонусом — 3%. Разбираем, как оформить, какие есть лимиты и что нельзя сдавать на этом режиме.
Сдавать квартиру «в серую» с каждым годом всё рискованнее: банки видят регулярные переводы, соседи жалуются, а налоговая всё активнее выявляет нелегальных арендодателей. При этом легализация теперь стоит недорого — режим самозанятости позволяет платить с аренды всего 4% налога вместо 13% НДФЛ. В этой статье разберём, как самозанятому сдавать квартиру по закону: какие ставки, лимиты и ограничения, как оформить статус и чеки, и в каких случаях этот режим не подойдёт.
Может ли самозанятый сдавать квартиру
Да, и это один из самых популярных законных способов сдачи жилья. Доход от сдачи жилой недвижимости прямо разрешён на режиме налога на профессиональный доход (НПД) — именно так официально называется самозанятость. Собственник регистрируется как самозанятый и платит налог по пониженной ставке с каждого поступления от арендатора.
Главное условие — сдавать можно только жилую недвижимость: квартиры, дома, комнаты. Количество объектов не ограничено: можно сдавать хоть три квартиры, если все они жилые и доход укладывается в лимит. При этом режим подходит и для долгосрочной аренды, и для посуточной.
Это делает самозанятость удобным решением для большинства частных арендодателей: минимум бюрократии, низкий налог и полная легальность. Общие правила и оформление сдачи мы разбирали в статье как сдавать квартиру в аренду — здесь же сосредоточимся именно на режиме самозанятого.
Сколько платит самозанятый за сдачу квартиры
Ставки налога на профессиональный доход зависят от того, кому вы сдаёте:
- 4% — если арендатор физическое лицо (обычный жилец);
- 6% — если арендатор организация или индивидуальный предприниматель.
Для сравнения: обычное физлицо без статуса платит с аренды 13% НДФЛ, а при доходе свыше определённого порога — 15%. То есть самозанятость снижает налог более чем втрое. Как считается НДФЛ при сдаче без спецрежима, мы описывали в статье налог за сдачу квартиры.
Налог платится только с фактически полученного дохода. Нет арендатора в этом месяце — нет дохода и нет налога. Это выгодно отличает НПД от фиксированных платежей ИП.
Бонус для новых самозанятых
При первой регистрации государство даёт налоговый вычет (бонус) — 10 000 рублей. Он не выплачивается деньгами, а автоматически снижает ставку налога: с 4% до 3% при сдаче физлицам и с 6% до 4% при сдаче организациям. Скидка действует, пока не «израсходуется» весь бонус в 10 000 рублей, после чего ставки возвращаются к обычным 4% и 6%. Бонус начисляется автоматически при регистрации и даётся один раз.
Зарегистрироваться самозанятым и формировать чеки можно прямо в приложении «Мой налог» — без визитов в инспекцию и бумажной отчётности.
Что нельзя сдавать на режиме самозанятого
Это важное ограничение, о которое спотыкаются многие. На НПД можно сдавать только жилые помещения. Нельзя сдавать как самозанятый:
- коммерческую недвижимость — офисы, склады, торговые помещения;
- апартаменты — юридически они относятся к нежилым помещениям, поэтому под НПД не подпадают. Подробнее о статусе апартаментов мы писали в статье стоит ли покупать апартаменты;
- нежилые помещения любого назначения.
Если вы сдаёте апартаменты или коммерческое помещение, режим самозанятости не подойдёт — придётся платить НДФЛ как физлицо или регистрировать ИП. Проверить статус помещения (жилое или нет) можно по выписке из ЕГРН — как её заказать, мы объясняли в материале что такое ЕГРН. Статус помещения стоит указать и в договоре аренды.
Лимит дохода: 2,4 млн рублей в год
У режима НПД есть потолок по доходу — 2,4 миллиона рублей в год. Причём лимит считается по всему доходу самозанятого, а не только по аренде: если вы одновременно оказываете услуги как самозанятый и сдаёте квартиру, всё суммируется.
Для большинства арендодателей это некритично: 2,4 млн в год — это 200 тысяч рублей аренды в месяц, что покрывает даже дорогие квартиры. Но если вы сдаёте несколько объектов и суммарный доход приближается к лимиту, нужно следить за цифрами.
Что происходит при превышении лимита: как только доход за год перевалит за 2,4 млн рублей, статус самозанятого приостанавливается. С суммы превышения налог придётся платить уже по другим правилам — как физлицу (НДФЛ) или как ИП, если вы им зарегистрированы. Со следующего года можно снова стать самозанятым, если доход укладывается в лимит.
Как самозанятому оформить сдачу квартиры: пошагово
Процедура максимально простая и полностью бесплатная — платить нужно только сам налог.
- Зарегистрироваться как самозанятый. Проще всего через приложение «Мой налог» (от ФНС), через личный кабинет на сайте ФНС или через банк, поддерживающий этот сервис. Регистрация занимает несколько минут, госпошлины нет.
- Заключить договор аренды с жильцом. В договоре укажите, что сдаётся жилое помещение, и пропишите размер и порядок оплаты.
- Получать оплату удобным способом — на карту, наличными, переводом.
- Формировать чек в приложении «Мой налог» на каждое поступление от арендатора. Чек — это подтверждение дохода; его нужно передать арендатору (можно ссылкой или в мессенджере).
- Платить налог раз в месяц. ФНС сама рассчитает сумму на основе ваших чеков и пришлёт уведомление в приложении. Оплатить нужно до 28-го числа следующего месяца.
Отдельно уведомлять налоговую о том, что вы сдаёте квартиру, не нужно — достаточно формировать чеки. Никакой отчётности, деклараций и бухгалтерии режим не требует.
Договор аренды с указанием, что помещение жилое, и статус самозанятого защищают собственника в спорах с недобросовестным жильцом.
Самозанятый, физлицо или ИП: что выбрать для сдачи
У арендодателя есть три легальных варианта, и самозанятость подходит большинству, но не всем.
Самозанятый (НПД). Ставка 4–6%, никакой отчётности, налог только с дохода. Идеально для сдачи одной-двух квартир физлицам. Минусы: лимит 2,4 млн в год, нельзя нанимать работников, не идёт стаж для пенсии (взносы платятся добровольно), только жилая недвижимость.
Физлицо с уплатой НДФЛ. Ставка 13–15%, декларация 3-НДФЛ раз в год. Подходит, если сдаёте нежилое помещение или не хотите оформлять спецрежим. Налог выше, но нет лимитов НПД.
ИП. Имеет смысл при сдаче коммерческой недвижимости, большом доходе выше лимита НПД или сдаче помещений организациям на постоянной основе. Больше отчётности и обязательные страховые взносы, но выше «потолок» и гибкость.
Для типичной ситуации — сдать свою квартиру обычному жильцу — самозанятость почти всегда выгоднее всего: минимальный налог и никакой бумажной волокиты.
Почему стоит сдавать легально
Помимо экономии на налоге по сравнению с НДФЛ, легальная сдача даёт вполне практические выгоды:
- Нет риска штрафов. За сдачу без уплаты налога грозит доначисление налога, пени и штраф. Налоговая выявляет нелегальных арендодателей по банковским переводам, жалобам, объявлениям.
- Защита в спорах. С официальным договором и статусом проще взыскать долг по аренде или ущерб с недобросовестного жильца через суд.
- Чистая история дохода. Подтверждённый доход пригодится для получения кредита, ипотеки, визы.
- Спокойствие. Не нужно прятать переводы и опасаться проверки.
Сдача квартиры — это, по сути, инвестиция, приносящая рентный доход, и вести её стоит так же ответственно, как любое вложение. Семейный инвест-офис Кузнецовых помогает собственникам недвижимости выстроить сдачу грамотно: выбрать оптимальный налоговый режим, правильно оформить договор и проверить арендатора — чтобы аренда приносила доход без лишних рисков.
Часто задаваемые вопросы
Сколько налог у самозанятого за сдачу квартиры?
4%, если вы сдаёте квартиру физическому лицу, и 6%, если организации или ИП. Для новых самозанятых первое время действует бонус, снижающий ставку до 3% и 4% соответственно, пока не израсходуется вычет в 10 000 рублей. Это существенно выгоднее, чем 13% НДФЛ для обычного физлица.
Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый?
Нет. Апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям, а на режиме НПД разрешено сдавать только жилую недвижимость — квартиры, дома, комнаты. Для сдачи апартаментов придётся платить НДФЛ как физлицо или оформить ИП. Статус помещения можно проверить в выписке из ЕГРН.
Нужно ли самозанятому платить налог, если квартиру никто не снимает?
Нет. Налог на профессиональный доход платится только с фактически полученного дохода. Если в каком-то месяце квартира пустует и оплаты нет, то нет и налога — формировать нечего. Это одно из главных удобств режима по сравнению с фиксированными платежами.
Какой лимит дохода у самозанятого при сдаче квартиры?
2,4 миллиона рублей в год суммарно по всем доходам на НПД. Для аренды это около 200 тысяч рублей в месяц. При превышении лимита статус самозанятого приостанавливается, и доход сверх лимита облагается по обычным правилам. Со следующего года можно снова оформить самозанятость.
Как самозанятому оформить сдачу квартиры?
Зарегистрироваться в приложении «Мой налог», заключить с жильцом договор аренды с указанием, что помещение жилое, и на каждое поступление оплаты формировать чек в приложении. Налог ФНС начислит сама, платить нужно раз в месяц. Отдельно уведомлять налоговую о сдаче не требуется.
Что выгоднее при сдаче квартиры: самозанятость или ИП?
Для сдачи одной-двух жилых квартир обычным жильцам выгоднее самозанятость: ставка 4%, никакой отчётности и взносов. ИП имеет смысл при сдаче коммерческой недвижимости, доходе выше 2,4 млн в год или работе с организациями — там больше возможностей, но и больше обязательств.
Подведём итог
Самозанятость — самый простой и выгодный способ легально сдавать жилую квартиру. Ставка налога всего 4% при сдаче физлицу (или 3% первое время с учётом бонуса) против 13% НДФЛ, никакой отчётности, а налог платится только с реально полученного дохода. Оформление занимает минуты через приложение «Мой налог».
Главные ограничения — лимит дохода 2,4 млн рублей в год и запрет сдавать нежилые помещения, включая апартаменты и коммерческую недвижимость. Для типичной сдачи своей квартиры жильцу эти рамки некритичны, и режим подходит почти всем частным арендодателям.
Если вы сдаёте недвижимость или только планируете и хотите выбрать оптимальный налоговый режим, правильно оформить договор и обезопасить себя от рисков, специалисты Кузнецовых помогут выстроить сдачу так, чтобы она приносила стабильный доход без проблем с законом.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой или юридической консультацией. Ставки, лимиты и нормы актуальны на дату публикации и могут изменяться; по конкретной ситуации обращайтесь к профильному специалисту.
