Виды разрешённого использования земельных участков

У каждого земельного участка есть два свойства, которые решают о нём почти всё: категория земли (общее назначение) и вид разрешённого использования, ВРИ (что конкретно на ней можно делать). Именно они определяют, можно ли построить дом, прописаться, подвести коммуникации и во сколько всё это обойдётся. Коротко: на ИЖС — максимум прав (дом с пропиской, но дороже), на ЛПХ приусадебном — тоже можно жить и прописаться, на СНТ сегодня жилой дом с пропиской возможен, а на ОНТ капитальный дом строить нельзя. Ошибка с ВРИ — самый частый и дорогой промах покупателя земли: участок куплен, а дом на нём легально не поставить.

Земля выглядит одинаково — ровное поле с колышками, — но юридически два соседних участка могут быть совершенно разными. Разберём по существу: что означают все эти аббревиатуры, чем они реально отличаются и как проверить участок до сделки, а не после.

Коротко: что такое ВРИ и почему это главное при покупке земли

ВРИ — это вид разрешённого использования участка, то есть перечень того, что закон разрешает на нём делать. Одна земля предназначена под жилой дом, другая — под огород, третья — под ферму или производство. Использовать участок иначе, чем позволяет его ВРИ, нельзя: построенное «не по назначению» рискует остаться самостроем, который заставят снести или который невозможно оформить.

Поэтому при покупке земли смотрят не на то, «красивое ли место», а в первую очередь на назначение. Красивый участок под огородничество не станет местом для дома от того, что вам этого хочется. Сначала — назначение, потом всё остальное.

Категория земли и ВРИ: в чём разница

Важно не путать два разных уровня. Категория земли — это верхний, самый общий уровень назначения. По статье 7 Земельного кодекса РФ в стране выделяют семь категорий земель: земли населённых пунктов; земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Для частного покупателя обычно интересны первые две — населённых пунктов и сельхозназначения. Категория задаёт «общую рамку» — для города это или для села.

ВРИ — уровень ниже, внутри категории. Он уточняет, что именно можно на участке: строить индивидуальный жилой дом, вести личное подсобное хозяйство, заниматься садоводством или огородничеством. В одной и той же категории земель населённых пунктов может быть и участок под ИЖС, и участок под ЛПХ — с разными правами.

Смотреть надо на оба уровня сразу. Правильная категория при неподходящем ВРИ (или наоборот) — это всё ещё не тот участок, что вам нужен. Оценивают их в связке: категория плюс ВРИ дают полную картину того, что с землёй можно делать.

ИЖС, ЛПХ, СНТ, ОНТ: что означают эти аббревиатуры

Расшифруем четыре самых частых обозначения простым языком.

• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля прямо предназначена под капитальный жилой дом для постоянного проживания. Обычно это земли населённых пунктов, а сами участки — в черте города, посёлка или деревни.
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Земля для ведения хозяйства «для себя». Бывает двух видов: приусадебное (в границах населённого пункта — на нём можно построить жилой дом) и полевое (за границами населённого пункта — только для сельхозработ, дом строить нельзя).
• СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество. Участки для садоводства. Помимо сада и огорода здесь по общему правилу разрешено строить и садовый дом, и капитальный жилой дом — но при условии, что это допускает градостроительный регламент территориальной зоны по ПЗЗ; для конкретного участка это надо проверять отдельно.
• ОНТ — огородническое некоммерческое товарищество. Участки для огородничества. Тут можно выращивать что угодно и ставить хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря, но капитальный жилой дом — нельзя.

СНТ и ОНТ — это одновременно и форма организации (товарищество собственников), и обиходное название типа участков внутри неё. В быту говорят «участок в СНТ», «участок в ОНТ» — имея в виду именно вид использования.

Чем они отличаются: дом, прописка, коммуникации, цена

Разница между видами лучше всего видна по четырём практическим вопросам.

Можно ли построить капитальный жилой дом. На ИЖС и приусадебном ЛПХ — да, это их прямое назначение. На СНТ по общему правилу тоже можно построить полноценный жилой дом, если это позволяет градостроительный регламент зоны. А вот на ОНТ капитальный жилой дом строить нельзя — только некапитальные хозпостройки. Полевое ЛПХ дома тоже не предполагает.

Можно ли прописаться. Прописка (регистрация по месту жительства) возможна там, где есть признанный жилым дом. На ИЖС и ЛПХ приусадебном это штатная ситуация. На СНТ прописаться можно, если дом официально признан жилым и пригодным для постоянного проживания. На ОНТ прописки нет — нет и жилого дома.

Кто подводит коммуникации и дорогу. На ИЖС в черте населённого пункта инфраструктура и подключение к сетям — зона ответственности муниципалитета, дороги и электричество обычно уже есть или подводятся по нормативам. В товариществах (СНТ, ОНТ) дороги, электричество и водоснабжение внутри — забота самого товарищества и его членов, за счёт взносов; газ подводят далеко не везде.

Цена входа. Как правило, участок ИЖС дороже участка в СНТ или ОНТ той же площади — за счёт расположения, готовой инфраструктуры и максимума прав. Земля в товариществах дешевле, но и «нагрузка» на собственника выше: сети и дороги — на нём и соседях.

Таблица сравнения видов использования

Как и в сравнении форматов жилья, здесь ни один вид не выигрывает по всем строкам. ИЖС даёт больше всего прав, но и стоит дороже. ОНТ дешевле всех, но на нём не построить дом и не прописаться. «Лучше» зависит от того, для чего вам земля.

Главное правило: сначала определите цель (жить, дача, огород, вложение), а потом ищите участок с подходящим ВРИ — а не наоборот. Поменять вид разрешённого использования иногда можно, но это отдельная процедура через муниципалитет, не всегда возможная и не быстрая. Рассчитывать на неё «по умолчанию» при покупке рискованно.

Что изменил 217-ФЗ: конец ДНП и «дачных» участков

С 1 января 2019 года заработал Федеральный закон № 217-ФЗ, который навёл порядок в «дачной» терминологии. До него существовали ДНП (дачные некоммерческие партнёрства), дачные хозяйства и множество похожих форм, в которых легко было запутаться. Закон их упразднил: осталось всего два вида товариществ — садоводческие (СНТ) и огороднические (ОНТ).

Что стало с ранее купленными дачными участками? Они никуда не делись и не «сгорели». Бывшие дачные и садоводческие объединения по закону приравнены к садоводческим товариществам, а сами участки — к садовым. То есть «дача», купленная до 2019 года, сегодня по смыслу — это участок в СНТ со всеми его правами, включая возможность построить жилой дом и прописаться.

Поэтому в старых документах и объявлениях слово «ДНП» ещё встречается — это отсылка к прежней терминологии. Читать его сегодня следует как садоводческий участок. Но ориентироваться всё равно нужно на актуальную выписку из ЕГРН, а не на старую формулировку в договоре.

Как проверить категорию и ВРИ участка

Устные обещания продавца «тут всё можно, стройся смело» не имеют никакой юридической силы. Проверять нужно по документам, и это несложно.

1. Выписка из ЕГРН. В ней прямо указаны категория земли и вид разрешённого использования конкретного участка. Это главный документ — заказать выписку можно на любой участок по его кадастровому номеру или адресу.
2. Публичная кадастровая карта Росреестра. Бесплатный сервис: вводите кадастровый номер — и видите границы участка, его площадь, категорию и ВРИ. Удобно для быстрой предварительной проверки.
3. ПЗЗ и градостроительный регламент. Правила землепользования и застройки муниципалитета показывают территориальную зону, в которую попадает участок, и что в этой зоне разрешено строить, с какими отступами и ограничениями. Это уже уровень «а что именно я смогу здесь возвести».

Если хотя бы один из документов противоречит словам продавца — верить нужно документам. Как в целом проверять землю перед сделкой, мы подробно разбирали в материале как проверить юридическую чистоту земельной сделки — там и про обременения, и про границы, и про собственника.

Что выбрать под свою цель: жить, дача или вложение

Универсального ответа нет — есть подходящий под задачу. Три типичных сценария.

• Для постоянного проживания и прописки. Смотрят в первую очередь на ИЖС или ЛПХ приусадебное: там дом с пропиской — штатная ситуация, инфраструктура ближе, а статус земли не создаёт сложностей при оформлении. Это же во многом перекликается с выбором между форматами жилья, о котором мы писали в статье дом или квартира.
• Для сезонного отдыха. Подойдёт СНТ: дешевле входа, есть сад и огород, а при желании со временем можно построить и признать жилым капитальный дом. Оптимальный компромисс между ценой и возможностями.
• Под огород без дома. ОНТ — самый бюджетный вариант, если жильё не нужно совсем: только грядки и хозпостройки для урожая.

Для тех, кто рассматривает землю не под собственную жизнь, а как актив, на первый план выходят другие вещи: ликвидность участка, спрос на него в конкретной локации и перспектива. По нашему опыту в семейном инвест-офисе, землю имеет смысл оценивать трезво — по документам и реальному спросу, без обещаний лёгкой выгоды. Как мы подходим к земельным объектам, видно на страницах про инвестиции в землю, инвестиции в земельные участки и инвестиции в загородную недвижимость.

Что бы вы ни выбирали, порядок один: определите цель, подберите подходящий ВРИ, проверьте участок по ЕГРН и кадастровой карте — и только потом обсуждайте цену.

Частые вопросы

Можно ли построить дом на землях СНТ?

Да, на участке в СНТ по общему правилу можно построить и садовый, и капитальный жилой дом — если это допускает градостроительный регламент территориальной зоны по ПЗЗ. Более того, такой дом при соответствии требованиям можно признать жилым и прописаться в нём. Ограничение только на землях ОНТ (огородничество) — там капитальный жилой дом строить нельзя.

Можно ли прописаться на даче?

Прописаться можно, если дом на участке официально признан жилым и пригодным для постоянного проживания. На участках СНТ, ИЖС и приусадебного ЛПХ это возможно. На землях ОНТ прописки нет, поскольку там не строят жилой дом.

В чём разница ИЖС и ЛПХ?

ИЖС — земля прямо под индивидуальный жилой дом, обычно в черте населённого пункта. ЛПХ — под личное подсобное хозяйство; приусадебное ЛПХ (в границах населённого пункта) тоже допускает жилой дом и прописку, а полевое ЛПХ — только сельхозработы без строительства дома. Для жизни подходят ИЖС и приусадебное ЛПХ.

Что купить под стройку дома?

Под капитальный дом с пропиской чаще смотрят на ИЖС или приусадебное ЛПХ — там это прямое назначение и меньше сложностей с оформлением. СНТ тоже подходит и стоит дешевле, но инфраструктуру придётся во многом обеспечивать через товарищество. Окончательный выбор зависит от бюджета, локации и готовности заниматься сетями самому.

Что случилось с ДНП после 2019 года?

С 1 января 2019 года закон 217-ФЗ упразднил ДНП и понятие «дачное хозяйство». Ранее купленные дачные участки приравнены к садовым, а объединения — к СНТ, поэтому все прежние права сохранились. Слово «ДНП» в старых документах сегодня читается как участок в СНТ, но ориентироваться нужно на актуальную выписку из ЕГРН.

Как узнать ВРИ участка по кадастровому номеру?

Проще всего — через публичную кадастровую карту Росреестра: вводите кадастровый номер и видите категорию и вид разрешённого использования. Точный и официальный источник — выписка из ЕГРН, которую можно заказать по тому же номеру. Устные заверения продавца проверяются именно этими документами.

Материал носит информационный характер, отражает личное мнение и опыт авторов и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией. Категории земель, виды разрешённого использования и порядок их изменения регулируются законодательством, которое может меняться, — сверяйтесь с актуальными данными Росреестра, ЕГРН и правилами землепользования и застройки вашего муниципалитета на момент сделки.